Για περισσότερες από δύο δεκαετίες, το διαμέρισμα χαμηλού ενοικίου της Marina Maalouf σε ένα προσιτό συγκρότημα κατοικιών στην Chinatown του Λος Άντζελες ήταν σανίδα σωτηρίας για την οικογένειά της, συμπεριλαμβανομένης της αυτιστικής εγγονής της.
Όμως αυτή η χάρη είχε ημερομηνία λήξης. Για τη Maalouf και την οικογένειά της, ήρθε το 2020.
Ο ιδιοκτήτης, που δεν απαιτείται πλέον από το νόμο να διατηρεί το κτίριο προσιτό, αύξησε το ενοίκιο από 1.100 δολάρια σε 2.660 δολάρια το 2021, κάτι που ήταν απρόσιτο για τη Maalouf και την οικογένειά της. Οι νύχτες της Maalouf στοιχειώνονται από φόβους ότι η πολυετής μάχη της έξωσης θα τελειώσει με υπνόσακους στο πάτωμα της φίλης της, ή ακόμα χειρότερα.
Καθώς οι Αμερικανοί συνεχίζουν να αγωνίζονται με τα αδυσώπητα υψηλά ενοίκια, έως και 223.000 οικονομικά προσιτές κατοικίες όπως το Maalouf σε όλες τις ΗΠΑ θα μπορούσαν να αποσυρθούν από τον έλεγχό τους μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια.
Ως αποτέλεσμα, οι χαμηλού εισοδήματος ενοικιαστές βρίσκονται μπλεγμένοι σε μακροχρόνιες μάχες έξωσης, αγωνίζονται να πληρώσουν διπλάσιες ή περισσότερες αυξήσεις ενοικίων ή αναγκάζονται να επιστρέψουν σε μια αγορά κατοικίας όπου το κόστος μπορεί εύκολα να φάει το μισό μισθό.
Αυτές οι οικονομικά προσιτές κατοικίες κατασκευάστηκαν χρησιμοποιώντας την πίστωση στεγαστικού φόρου χαμηλού εισοδήματος ή LIHTC, ένα ομοσπονδιακό πρόγραμμα που δημιουργήθηκε το 1986 και παρέχει φορολογικές ελαφρύνσεις στους προγραμματιστές με αντάλλαγμα τη διατήρηση των ενοικίων σε χαμηλά επίπεδα. Έκτοτε, 3,6 εκατομμύρια διαμερίσματα έχουν χτιστεί εκεί και αντιπροσωπεύει περισσότερο από το ήμισυ του συνόλου των κατοικιών χαμηλού εισοδήματος που υποστηρίζονται από την ομοσπονδία σε εθνικό επίπεδο.
«Αυτή είναι η ψυχή της ανάπτυξης προσιτών κατοικιών», δήλωσε ο Brian Rossbert, διευθυντής της Housing Colorado, ενός οργανισμού υπεράσπισης της οικονομικής στέγης.
Αυτή η ζωτική δύναμη δεν είναι αυστηρά κόκκινη ή μπλε. Συνδυάζοντας κοινωνικές παροχές με φορολογικές ελαφρύνσεις και ιδιωτική ιδιοκτησία, το LIHTC έχει δικομματική υποστήριξη. Η επέκτασή του είναι πλέον κεντρική στο σχέδιο στέγασης της υποψήφιας για την προεδρία των Δημοκρατικών, Kamala Harris, για την κατασκευή 3 εκατομμυρίων νέων κατοικιών.
Τέχνασμα; Τα κτίρια γενικά πρέπει να παραμένουν προσβάσιμα για τουλάχιστον 30 χρόνια. Όσον αφορά το κύμα κατασκευής LIHTC τη δεκαετία του 1990, αυτές οι προθεσμίες πλησιάζουν τώρα, απειλώντας να εξαντλήσουν την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών όταν οι Αμερικανοί τη χρειάζονται περισσότερο.
«Αν χάσουμε σπίτια που είναι επί του παρόντος προσιτά και οικονομικά προσιτά για τα νοικοκυριά, τότε χάνουμε έδαφος στην κρίση», δήλωσε η Σάρα Σααντιαν, αντιπρόεδρος δημόσιας πολιτικής για τον Εθνικό Συνασπισμό Κατοικίας Χαμηλού Εισοδήματος.
«Είναι σαν μια βάρκα με μια τρύπα στον πάτο», είπε.
Δεν αγοράζουν όλες οι μονάδες που λήγουν από το LIHTC την τιμή αγοράς. Μερικά παραμένουν προσιτά μέσω άλλων κρατικών επιδοτήσεων, συμπονετικών ιδιοκτητών ή πολιτειών, όπως η Καλιφόρνια, το Κολοράντο και η Νέα Υόρκη, που προσπαθούν να διατηρήσουν το κόστος τους χαμηλά τραβώντας πολλαπλούς μοχλούς.
Οι τοπικές κυβερνήσεις και οι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί μπορεί να αναλάβουν διαμερίσματα που λήγουν, να εφαρμοστούν νέες φορολογικές ελαφρύνσεις που διευρύνουν την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών ή, όπως στην περίπτωση του Maalouf, οι ενοικιαστές μπορεί να οργανωθούν για να προσπαθήσουν να αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες και τους αξιωματούχους της πόλης να αναλάβουν δράση.
Αυτές οι επιλογές παρουσιάζουν προβλήματα. Αν και οι νέες εκπτώσεις φόρου θα μπορούσαν να αναπληρώσουν τη χαμένη ιδιοκτησία LIHTC, είναι περιορισμένες και παρέχονται στις πολιτείες από την Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων με βάση τον πληθυσμό. Είναι επίσης μια πρόκληση για τις τοπικές κυβερνήσεις και τους μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς να διαθέσουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν και να διατηρήσουν διαθέσιμα έργα που λήγουν. Και υπάρχουν ελάχιστα συγκεντρωτικά δεδομένα σχετικά με το πότε ακριβώς οι μονάδες LIHTC θα χάσουν τη διαθεσιμότητά τους, γεγονός που καθιστά δύσκολο για τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής και τους υποστηρικτές να προετοιμαστούν πλήρως.
Υπάρχει επίσης μικρότερο πολιτικό κίνητρο για τη διατήρηση αυτών των μονάδων.
«Πολιτικά, ανταμείβεσαι για την ανακοίνωσή σου, για την καινοτομία, για το κόψιμο της κορδέλας», είπε η Βίκι Μπιν, καθηγήτρια στο Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης που στο παρελθόν υπηρέτησε ως αντιδήμαρχος της Νέας Υόρκης για θέματα στέγασης και οικονομικής ανάπτυξης.
«Δεν ανταμείβεστε για τη σωστή διαχείριση των περιουσιακών σας στοιχείων, την παρακολούθηση των πάντων και τη διασφάλιση ότι δεν θα χάσετε καμία οικονομική μονάδα κατοικίας», είπε.
Μια πρόσφατη ζεστή μέρα, η Maalouf στάθηκε στην αυλή του διαμερίσματός της, κουβεντιάζοντας και κουνώντας τους γείτονες, ένα βραχιόλι με μια φωτογραφία του Che Guevara να κρέμεται από το χέρι της.
«Φιλικά», έτσι περιέγραψε τον εαυτό της η Maalouf στο παρελθόν, αλλά όχι δυναμική. Αυτό μέχρι που μια αύξηση του ενοικίου την ανάγκασε να εμφανιστεί στο δημοτικό συμβούλιο του Λος Άντζελες για πρώτη φορά, πνιγμένη στον ιδρώτα καθώς πάλευε για το σπίτι της.
Τώρα διοργανώτρια με την Ένωση Ενοικιαστών του Λος Άντζελες, η Maalouf δεν φοβάται να μιλήσει, αλλά το άγχος για το σπίτι της την κρατά ακόμα ξύπνια τη νύχτα. Το πρωί επαναλαμβάνει τη μάντρα: «Είμαστε ακόμα εδώ. Είμαστε ακόμα εδώ. Αλλά το να παλεύεις μέρα με τη μέρα για να το κάνεις αληθινό είναι εξαντλητικό.
Το διαμέρισμα του Maalouf χτίστηκε πριν η Καλιφόρνια αναθέσει συμβόλαια LIHTC για 55 χρόνια αντί για 30 το 1996. Περίπου 5.700 διαμερίσματα LIHTC που χτίστηκαν γύρω από την εποχή του Maalouf πρόκειται να λήξουν την επόμενη δεκαετία. Στο Τέξας, αυτό είναι 21.000 μονάδες.
Όταν η Ταμίας της Καλιφόρνια, Fiona Ma, ανέλαβε τα καθήκοντά της το 2019, εστίασε το πρόγραμμα σε προγραμματιστές που αναζητούσαν οικονομικά προσιτή στέγαση και όχι σε αυτό που αποκαλούσε «cast and burn», αγοράζοντας ακίνητα LIHTC και διαθέτοντάς τα στην αγορά το συντομότερο δυνατό.
Στην Καλιφόρνια, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ειδοποιήσουν τις πολιτειακές και τοπικές αρχές και τους ενοικιαστές πριν λήξει η μίσθωση του κτιρίου τους. Οι οικιστικοί οργανισμοί, οι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί και οι πολιτειακές ή τοπικές κυβερνήσεις προσπαθούν πρώτα να αγοράσουν το ακίνητο για να το διατηρήσουν προσιτό. Τα ακίνητα που λήγουν έχουν επίσης προτεραιότητα για νέες εκπτώσεις φόρου και το κράτος απαιτεί ουσιαστικά από όλους τους αιτούντες LIHTC να έχουν εμπειρία στην ιδιοκτησία και τη διαχείριση οικονομικά προσιτών κατοικιών.
«Κατά κάποιον τρόπο απομάκρυνε τους ανθρώπους που δεν ενδιαφέρονταν για οικονομικά προσιτή στέγαση μακροπρόθεσμα», δήλωσε η Marina Wyant, εκτελεστική διευθύντρια της Επιτροπής Κατανομής Φορολογικής Πίστωσης της Καλιφόρνια.
Ωστόσο, σε αντίθεση με την Καλιφόρνια, ορισμένες πολιτείες δεν έχουν επεκτείνει τις συμφωνίες LIHTC πέραν των 30 ετών, πόσο μάλλον έχουν λάβει άλλα μέτρα για να διατηρήσουν τη γήρανση της στέγασης προσιτή.
Το Κολοράντο, το οποίο έχει περίπου 80.000 μονάδες LIHTC, ψήφισε έναν νόμο φέτος που δίνει στις τοπικές κυβερνήσεις προνόμιο με την ελπίδα να διατηρήσουν τις 4.400 μονάδες που θα χάσουν την προστασία προσιτότητας μέσα στα επόμενα έξι χρόνια. Ο νόμος απαιτεί επίσης από τους ιδιοκτήτες να ενημερώνουν τις τοπικές και πολιτειακές κυβερνήσεις δύο χρόνια πριν από τη λήξη.
Ωστόσο, οι τοπικές κυβερνήσεις ή οι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί που συγκεντρώνουν κεφάλαια για την αγορά μεγάλων πολυκατοικιών δεν αποτελούν εγγύηση.
Ιστορίες όπως αυτή του Maalouf θα συνεχίσουν να επαναλαμβάνονται καθώς οι μονάδες LIHTC αναδιπλώνονται, απειλώντας να στείλουν οικογένειες με πενιχρά μέσα στην αγορά κατοικίας. Οι Αμερικανοί που ζούσαν σε αυτά τα διαμερίσματα είχαν μεσαίο εισόδημα μόλις 18.600 $ το 2021, σύμφωνα με το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης.
«Είναι σαν ένα μαθηματικό πρόβλημα», είπε ο Rossbert του Housing Colorado. «Μόλις μία από αυτές τις μονάδες λήξει και πάει στην αγοραία αξία και το νοικοκυριό μετακομίσει, γίνονται μέρος της ανάγκης που δημιουργεί την ανάγκη για νέα κατασκευή».
«Είναι δύσκολο να βγεις από αυτόν τον κύκλο», είπε.
Η Υπηρεσία Στέγασης του Κολοράντο συνεργάζεται με ομάδες διατήρησης σε όλη την πολιτεία και διαθέτει ένα ταμείο για να βοηθήσει. Ωστόσο, δεν είναι σαφές πόσες μονάδες LIHTC μπορούν να αποθηκευτούν στο Κολοράντο ή σε εθνικό επίπεδο.
Είναι δύσκολο να γνωρίζει κανείς πόσες μονάδες σε ολόκληρη τη χώρα λήγουν. Η ακριβής λογιστική θα απαιτήσει ταξινόμηση μέσω μιας ποικιλίας δημοτικών, πολιτειακών και ομοσπονδιακών επιδοτήσεων, καθεμία με τις δικές της απαιτήσεις διαθεσιμότητας και ημερομηνίες λήξης.
Αυτό θα μπορούσε να υπονομεύσει την ικανότητα των υπευθύνων χάραξης πολιτικής και των υποστηρικτών να κατανοούν πλήρως πού και πότε πολλά ακίνητα θα χάσουν την οικονομική προσιτότητα και στη συνέχεια να κατευθύνουν τους πόρους στα σωστά μέρη, δήλωσε η Kelly McElwain, η οποία διαχειρίζεται και παρακολουθεί την Εθνική Βάση Δεδομένων Διατήρησης Κατοικιών. Αυτή είναι η πιο ολοκληρωμένη συλλογή δεδομένων LIHTC που είναι διαθέσιμη σε εθνικό επίπεδο, αλλά παρά τα τυχόν κενά, παραμένει μια πρόχειρη εκτίμηση.
Υπάρχουν επίσης ανησυχίες ότι εάν τα κράτη δηλώσουν ότι οι μονάδες LIHTC τους λήγουν, οι εμπορικοί αγοραστές που δεν ενδιαφέρονται να τις διατηρήσουν διαθέσιμες θα επιτεθούν εναντίον τους.
“Είναι ένα είδος Catch-22 όπου προσπαθείτε να κατανοήσετε το πρόβλημα και να μην τοποθετήσετε μια μεγάλη πινακίδα προς πώληση ακριβώς πριν λήξει η ιδιοκτησία”, είπε ο Rossbert.
Εν τω μεταξύ, ο ακτιβισμός των ενοικιαστών του Maalouf βοήθησε να μετακινηθεί η βελόνα στο Λος Άντζελες. Η πόλη πρόσφερε στην ιδιοκτήτρια 15 εκατομμύρια δολάρια για να διατηρήσει το κτήριο της προσιτό μέχρι το 2034, αλλά η συμφωνία δεν θα εξαλείψει τις περισσότερες από 30 υποθέσεις έξωσης που βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη, συμπεριλαμβανομένης της Maalouf, ή των 25.000 δολαρίων στο ενοίκιο που θα έπρεπε.
Στην αυλή του σπιτιού, η εγγονή του Maalouf, Ruby Caceres, ανακατεύτηκε με ένα ποτήρι νερό. Είναι 5 ετών αλλά έχει ειδικές ανάγκες και η ομιλία της αποτελείται από μπερδεμένες λέξεις και όχι προτάσεις.
«Γι’ αυτό ήλπιζα ότι όλα θα ήταν ξανά φυσιολογικά και θα μπορούσε να είναι ασφαλής», είπε η Maalouf, με τη φωνή της να τρέμει από συγκίνηση. Ενθάρρυνε τον γιο της να αρχίσει να αποταμιεύει για το χειρότερο.
«Θα συνεχίσουμε να παλεύουμε», είπε, «αλλά μέρα με τη μέρα είναι δύσκολο».
«Είμαι ήδη κουρασμένος».